【全球独家】亏了120万！时代城跌至3.8万，可以抄底了吗？

前段时间，一则 “西平景湖时代城跌至3万+” 的消息在淘房志的粉丝群引发了激烈的讨论。

景湖时代城一套86平的两房笋盘，业主报价仅330万，单价跌至3.8万/平。

(资料图片仅供参考)

图源：链家

西平真的凉了吗？景湖时代城的房价还能不能回到5万+？成了大家讨论的焦点。

犹记得两年前，带看景湖春晓的中介曾经放话： 西平涨到10万+都不是问题！

有的认为：完全是痴人说梦，西平已经老了，过了房价涨幅的巅峰期，回不去了。

还有的认为：西平紧靠南城CBD，地理位置优越，发展潜力很大。

我的观点是： 西平依然是东莞价值最高的区域，甚至会超过南城CBD。

接下来的文章，我会从西平历年房价走势分析，从多个方面阐述，十年内西平将是东莞投资最稳健的区域之一。

目前西平现存二手楼盘将近30个，绝大部分楼龄超过十年。

如果想要稳中求胜，在西平应该怎么选？

西平为什么会跌？

要聊明白这个话题，首先我们要清楚，西平为什么会跌？

从6万+跌至3万+，景湖时代城房价真的跳水了吗？

追溯到三年前，东莞上一轮房价涨幅周期的上半场。

从2020年6月-2021年6月，景湖时代城的房价从4.4万/平—6.1万/平， 单价上涨1.7万仅用了短短一年时间。

图源：链家

21年4月份，景湖时代城86平两房的成交价在450万左右，单价高达5.2万/平。

图源：安居客

再看从21年6月份至今，景湖时代城的房价便是一路下跌。

22年6月份，跌至5.5万/平。

图源：安居客

到目前为止，已经跌至5.3万/平，两年时间单价跌了8000左右。

其中86平的两房，最笋的一套仅330万，还是满五唯一免个税的房源。

单价低至3万+，总价相比两年前降了120万。

不只是两房降价，该小区的三房明星户型跌幅更猛。

100平左右的三房从此前的最高成交600万+，跌至460万，单价跌了1.5万左右。

图源：链家

客观来说，不只是景湖时代城，西平几乎大部分的小区价格都出现了不同程度的下跌。

从西平延伸至南城，东莞的核心区域，都出现了网红盘价格下跌的案例。

但仔细观察，我们发现从21年-22年，景湖时代城单价跌幅约6000元/年。

22年-23年，单价下跌约2000元/年，与前期的大涨相比只能称得上是微跌。

房价的下跌，是一个慢慢挤水分的过程，刚开始挤得比较多，后面就是一个止跌维稳的阶段。

为什么西平是东莞价值最高的区域？

为什么说西平的是东莞价值最高的区域之一，甚至比崛起的南城CBD更高？

毫无疑问，目前东莞最大的城市发展中心就是南城CBD，而西平与CBD的关系是结伴而生的。

一般来说，一个CBD的规划，会在其附近两三公里处会伴随一个CLD的规划，也就是中央生活区。

围绕CBD买房，CLD的发展潜力往往要高于CBD区域本身。

以深圳举例，比深圳福田CBD房价更贵的，是与福田CBD距离两公里外的“香蜜湖”。

因为CBD规划是以商务办公为主，难以完全兼顾居住、学校、幼儿园、培训、公园等等配套。

于是，这些功能就会被承接到两公里处的CLD，CLD的居住品质和舒适度会远远高于CBD。

西平正是南城CBD的“后花园”，这也是为什么西平的价值要高过CBD的原因之一。

其次，到目前为止，西平依然是南城区域内规模最大的成片住宅区。

据不完全统计，西平的住宅小区近30个，常住人口超13万，可以说是东莞城区烟火气息最浓厚的地方了。

目前，西平的商业综合体面积约为8.5万平，时代城广场、第一广场是西平人气最旺的两大商圈。

麻雀虽小，五脏俱全，西平社区还全方位覆盖了幼、小、初中教育配套。

包括1所公办中学（南城阳光实验中学）、3所阳光实验小学（南城阳光第六小学、阳光第八小学、阳光第九小学）和十余所幼儿园。

留心的话，还可以发现，西平也是东莞中介店最密集的区域。

可以说明，西平的二手房交易之旺盛。

据链家平台的数据显示，目前西平的二手房挂牌量为1559套，是整个南城挂牌房源最多的版块。

西平不仅二手房存量多，近几年来也陆续有新房供应。

在21年入市的鹏瑞天玥，一时间也引起了不小的轰动。

今年西平又将推出一块宅地，位于鹏瑞天玥隔壁，东侧为雅园工业区33万平旧改项目，北侧是高田城南印象约32万平旧改。

另外，西平还有坡头旧村、上下手旧村两大旧改，已经确定世纪城为前期服务商，将为西平市场注入新的活力。

西平，怎么选？

不可否认的一个事实是，西平大部分小区的楼龄都已经超过10年以上，开始步入涨幅衰退期。

10年，往往是一个楼盘的鼎盛期时期。

小区入住率、周边配套成熟度、居住度都达到了峰值，也是房价上涨的黄金期。

15年以后，开始进入衰退期，到30年期就成为了难以脱手的“老破旧”。

但需要注意的是，仅凭一个盘的楼龄就否认其价值也太过于片面。

“衰退期”并不是不涨或下跌，只是涨幅开始比周边慢，不一定能实现收益最大化，但一定是最稳的。

如果你想在稳重求胜，应该怎么选呢？

1.优先选择10-15年以内的次新盘，能保证你在持有5年后，实现收益最大化。

西平楼龄较新的几个楼盘，比如景湖时代城、景湖荣郡、世纪城玫瑰公馆、天利中央花园、君珆花园这几个盘都是2010年以后的建成的。

2.选择知名开发商、品牌物管的楼盘。

举个例子，同样是10年期的二手房，非品牌开发的二手房价格会与次新房拉开20%的差距，而品牌开发的二手房可以把差距缩小至10%，甚至更少。

因其建筑品质好、物业好、小区保养好，黄金期就能延长，其保值其也会比周边其他小区更长久。

在西平还是有很多保养较好的小区，虽然楼龄比较老，但居住品质高，比如景湖春晓、金地格林小城。

3.选择大型住宅社区，一般大社区的物业和配套会更加完善，居住舒适度更高。

西平大部分小区的体量都比较大，不过也有小体量的比如东骏朗晴居和东骏朗晴轩，体量都非常小。

朗晴轩的楼龄比较新，为18年的盘，目前正处于房价涨幅的起步期。

但这类楼盘不适合长持，一旦过了黄金期，楼盘的居住舒适度会大打折扣。

4.遵循黄金600米原则，选择与地铁站、学校、医院、商业等配套相近的楼盘，提高生活便利性。

可以通过百度地图和实地探盘，按照自己的需求选择，文章篇幅有限，就不一一介绍了。