地产变化趋势，做大户型产品遇到的大坑_世界资讯

这两年地产剧烈变化，除了在市场端，在产品端也在显著变化。以前，我们所说的刚需盘，就是把自己的主力户型做89～109㎡左右，这种户型几乎能占一个楼盘的50%~70%左右。

特别是业界常说的“万金油”户型，这个户型就是经典中的经典，89㎡2+1房户型，堪称刚需上车的必备产品。地产小白们肯定会问，为什么房企要把户型尺度设置在89㎡呢？

(相关资料图)

▲89㎡的户型之所以叫“万金油”是有原因的。

这个89㎡的户型之所以叫“万金油”，就是89㎡能满足 三房两厅一卫 的要求，这是一家三口刚需家庭的 最低居住舒适门槛 。89㎡是一个临界点，如果户型尺度大于89㎡，比如90㎡、91㎡的户型，这多出来的1~2㎡面积，购房者是感知不到的。

如果你把户型缩小，89㎡变成88㎡。87㎡，每降低1㎡，对于购房者来说，他们会越来越明显地感知到房子的面积在缩小，房间越来越小，客厅越来越小，卫生间越来越小。

▲每缩小一平米，购房者都会感受到房子的变化。

再综合考虑房子的总价，你的户型面积大于89㎡，意味着总价要增加，可购房者又感受不到，这多出来的面积到底在哪，就会产生明显的抗性。换句话说，你的90㎡户型，总价高于89㎡户型，可在功能性上跟89㎡的户型完全一样，那购房者为什么要选择更贵的户型？

如果是低于89㎡的房子，购房者会明显地感受到房子的紧凑和不舒适，在总价差不太多的情况下，他们就不会优先考虑价格问题， 而会优先考虑自居住舒适感。

▲房子面积过小造成的不适感，同样会让购房者产生抗性。

这就是曾经的89㎡户型，被叫做“万金油”户型的由来。只要楼盘定位刚需盘，就把89㎡的户型先做出来。

可如今，这种情况正在被改变。

大户型产品成为主流

以前房企在拍地时，考虑到地价对房价的影响，为了把房价的单价抬高，同时还得考虑到总价在市场上的接受程度，往往会把户型往小了做，推出高单价、低总价的户型面向市场。

▲小户型多的楼盘，楼栋的模样也不够方正。

这类高单价、低总价的小户型大多数变成了带有 投资属性 的房子，比如小公寓。比如学区房。

▲学区房户型就是高单价，低总价产品的典型。

如今市场剧烈变化，投资型购房者消失了，这类高单价、低总价的小户型就变得越来越难卖，越来越不受市场待见，成为房企们手中的滞销资产。房企必须得把单价降得很低，才能卖掉。

既然高单价没法实现了，那为何还做那种没有居住舒适度的小户型？这就导致了曾经的89㎡“万金油”户型被打下神坛。增加户型面积，做高舒适性，适当提升总价成为了刚需盘的共识。

现在的刚需产品，更流行98~99㎡的户型。这个98㎡户型从功能性上看其实和89㎡的户型没有区别，但是房间尺度、客厅尺度、多一个卫生间等设置，让这个户型在舒适度上显著提升。

▲如今的刚需产品也开始增加面积尺寸。

刚需购房者也是人，追求享乐是人的天性。单价降低的情况下，为什么要亏待自己买小户型？

既然单价无法提升 ， 那就只能提升总价 ，这就是当前刚需盘也在做大户型的原因。

高端改善市场的大坑

面对市场的变化，也有的房企仍然选择维持自己的高单价，那么这种房企就会主动选择放弃一部分城市，专注聚焦高能级一二线城市，主打高端改善型住宅。

▲高单价房企会主动放弃刚需产品，专攻高端住宅。

换句话说，这些房企不再盯着刚需人群的钱包，而是把目光看向改善人群，赚有钱人的钱。

这类房企的逻辑就是，我把配置提高一点，户型做大一点，用高舒适性、高品质生活、打造高配置产品。只卖给这个城市里最顶尖的那部分人群，其他人群直接放弃。

▲提升配置，提升价格，有选择性地针对客群。

而这类型的房企最容易踩的大坑，就是 选错城市 。在错误的城市，选择了最顶尖的产品， 产品错配 ，出现“叫好不叫座”的尴尬。

▲高端豪宅产品一旦错配，会是一场灾难。

赚有钱人的钱，逻辑上没错。但是有钱人是分为两种的，一种是实体行业出身，靠着自己艰苦打拼，才积累下如今身家的老板。另一种，则是站在风口上，赚到了一波快钱的人。这两类有钱人在买房时的态度会截然不同。

如果是第一类有钱人，以实体老板为主，别看这类人有钱，但他们贼抠，贼能算，你能从他身上赚多少钱，他都能跟你算得清清楚楚。像这类有钱人的钱，不但不好赚，反而赚得最辛苦。

在这一类老板眼中，只有他能大赚而你不能，因此你的产品即使做得再好，他仍然会跟你纠结价格，叫你让利优惠。

如果是第二类有钱人，就是踩在风口上赚到快钱的那波人，例如医美、网红等行业的有钱人，他们的钱本来就是“大风刮来”的，因此他们买高端奢侈品时，眼睛都不眨一下，喜欢就下手买了，他们对价格的抗性就很低。

▲钱来的太快，他们就不会对价格太敏感。

以第一类有钱人为主的城市，例如南宁、贵阳、南昌等城市，高端住宅的价格往往很难突破2万+的门槛，更别说卖3万+、4万+。

▲这类城市即使房子的产品顶级，价格也很难往上突破。

第二类有钱人为主的城市，例如杭州、成都、厦门、三亚等，这些城市的房价可以轻松突破3万+，不是因为这个城市的有钱人特别多，而是因为这个城市里，赚到快钱的人特别多。

▲网红城市的高端盘，更容易卖得起价。

所以，打算做高端盘的房企们，就得避免踩进产品错配的大坑，首要原则就是 选对城市 。如果城市选错了，你再出彩的产品，也不过是叫好不叫座的自嗨而已。

写在最后

这种变化，如今已经逐渐蔓延到了土地市场。你会看到，现在土地市场依然火爆异常，需要摇号的城市，这个城市里，赚到快钱的有钱人都很多。

而那些以实体行业有钱人为主的城市，这些城市高端盘的市场表现，并没有想象中那么好好，开发高端盘也容易踩到大坑。